La trasformazione delle parti comuni in attività di ristorazione viola l’art. 1102 c.c.

Quando l’uso della cosa comune diventa illecito

Nel contesto condominiale, una delle questioni più frequenti riguarda l’uso delle parti comuni da parte dei singoli condomini. In particolare, ci si chiede se sia legittimo trasformare spazi come androne o vano scala in aree funzionali a un’attività commerciale, ad esempio di ristorazione.

Sul punto è intervenuto il Tribunale di Torre Annunziata, con la sentenza n. 25 del 5 gennaio 2026, chiarendo che tale condotta integra una violazione dell’art. 1102 c.c. quando altera la destinazione della cosa comune e impedisce il pari uso agli altri condomini.

Il caso concreto

Nel caso esaminato dal Tribunale, una ditta individuale, esercente attività di ristorazione all’interno di un edificio condominiale, aveva occupato androne e vano scala installando tavoli e sedie, sacchi e contenitori di rifiuti e materiali funzionali all’attività commerciale.

Il Condominio ha agito in giudizio sostenendo che tale utilizzo alterava la destinazione naturale delle parti comuni, impediva il normale passaggio e la fruizione agli altri condomini e comprometteva anche le condizioni igienico-sanitarie degli spazi.

Il principio di diritto: art. 1102 c.c.

L’art. 1102 del Codice Civile stabilisce che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

Quando l’utilizzo del bene comune si traduce in una appropriazione esclusiva o in una trasformazione funzionale, si esce dall’alveo della legittimità.

La decisione del Tribunale

Il Tribunale di Torre Annunziata ha accolto integralmente la domanda del Condominio, affermando che androne e vano scala sono parti comuni e la loro trasformazione in spazi per la ristorazione comporta alterazione della destinazione e impedisce il normale uso agli altri condomini.

Conclusioni

Le parti comuni non possono essere trasformate in spazi funzionali a un’attività privata o commerciale se ciò ne altera la destinazione e pregiudica il diritto degli altri condomini.