Assemblea condominiale: è valido l’avviso di convocazione inviato ad un solo comproprietario?

Introduzione

La corretta convocazione dell’assemblea condominiale rappresenta uno dei presupposti fondamentali per la validità delle deliberazioni assunte.
Non di rado, tuttavia, sorgono controversie in merito alle modalità di comunicazione dell’avviso, soprattutto nei casi in cui un’unità immobiliare sia in comproprietà tra più soggetti.

Su questo tema è intervenuta la Corte di cassazione, sez. II civile, con la sentenza n. 427 dell’8 gennaio 2026, chiarendo quando l’avviso inviato ad un solo comproprietario possa considerarsi sufficiente e quando, invece, determini l’invalidità della delibera assembleare 

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Il caso concreto

La vicenda esaminata dalla Suprema Corte riguardava una delibera condominiale avente ad oggetto l’installazione di un ascensore per l’eliminazione di barriere architettoniche.

Alcuni condomini impugnavano la delibera sostenendo di non essere stati regolarmente convocati. In particolare, due coniugi comproprietari di un appartamento lamentavano che l’avviso fosse stato recapitato solo al marito, e non anche alla moglie, anch’essa titolare del diritto di proprietà.

Il giudice di appello aveva ritenuto valida la delibera, sostenendo che la comunicazione ad uno dei comproprietari fosse sufficiente, soprattutto in mancanza di una formale comunicazione al condominio del regime di comproprietà.

La decisione della Corte di cassazione

La Corte di cassazione ha cassato la sentenza di appello, affermando un principio di grande rilievo pratico:

l’avviso di convocazione deve essere inviato a tutti i comproprietari, in quanto ciascuno di essi è autonomo titolare del diritto di partecipare all’assemblea.

La comunicazione ad un solo comproprietario può ritenersi valida solo in presenza di specifiche circostanze presuntive, idonee a dimostrare che l’altro comproprietario abbia comunque ricevuto effettiva conoscenza della convocazione.

Quando l’avviso ad uno solo può essere sufficiente?

Secondo la giurisprudenza consolidata, richiamata anche nella sentenza n. 427/2026, l’avviso ad un solo comproprietario può essere considerato valido solo se:

• i comproprietari convivono;

• vi è piena comunanza di interessi;

• non vi sono conflitti tra loro;

• è ragionevole presumere che l’avviso sia stato comunicato all’altro.

Un tipico esempio è quello dei coniugi conviventi, in assenza di separazione o contrasti, ma anche in tali casi la presunzione non è automatica e deve essere dimostrata dal condominio.

Nel caso deciso dalla Cassazione, tale prova presuntiva non era stata adeguatamente fornita, anche perché il comproprietario che aveva ricevuto l’avviso non aveva nemmeno partecipato all’assemblea.

L’irrilevanza della mancata comunicazione del titolo di comproprietà

Particolarmente importante è un altro principio affermato dalla Corte:

la validità della convocazione non dipende dalla previa comunicazione all’amministratore del regime di comproprietà.

In altri termini, il fatto che i comproprietari non abbiano formalmente informato il condominio del loro titolo non esonera l’amministratore dall’obbligo di convocare tutti i reali proprietari.

Lo status di condomino deriva dalla titolarità del diritto reale e non dall’iscrizione nel registro di anagrafe condominiale.

Onere della prova e tutela del condomino

La Cassazione ha ribadito un principio generale di grande rilevanza processuale:

• spetta al condominio provare che tutti i condomini siano stati regolarmente convocati;

• il condomino che impugna la delibera non deve dimostrare di non aver ricevuto l’avviso;

• la mancata contestazione da parte dei presenti non vale come prova della regolarità della convocazione.

Questo orientamento rafforza in modo significativo la tutela del singolo condomino e impone agli amministratori una gestione rigorosa e documentata delle convocazioni.

Conseguenze pratiche per amministratori e condomini

Alla luce di questa sentenza, è possibile trarre alcune indicazioni operative:

Per gli amministratori:

• verificare sempre i reali intestatari delle unità immobiliari;

• inviare l’avviso a ciascun comproprietario;

• conservare prova della ricezione (PEC, raccomandata, consegna a mano firmata).

Per i condomini:

• comunicare tempestivamente eventuali variazioni di proprietà;

• in caso di comproprietà, pretendere la convocazione personale;

• impugnare le delibere assunte senza regolare convocazione.

Conclusioni

La sentenza n. 427/2026 conferma un principio fondamentale:
la partecipazione all’assemblea condominiale è un diritto individuale di ciascun proprietario, che non può essere compresso per ragioni di semplificazione gestionale.

L’avviso inviato ad un solo comproprietario costituisce un’eccezione, ammessa solo in presenza di rigorosi presupposti presuntivi, che devono essere provati dal condominio.

In mancanza, la delibera è annullabile e può essere validamente impugnata dal condomino non convocato.